第四节 市场法在房地产评估中的应用（掌握）
一、适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。
而在下列情况下，市场法往往难以适用：
1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；
3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；
4.风景名胜区土地；
5.图书馆、体育馆、学校用地等。
二、基本思路
市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
三、计算公式
市场法的基本计算公式是：
P＝P’×A×B×C （5－11）
式中：
P——被估房地产评估价值；
P’——可比交易实例价值；
A——交易情况修正系数；
B——交易日期修正系数；
C——房地产状况因素修正系数；
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：
P＝P’×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数 （5－14）
注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。
四、操作步骤
（一）收集交易资料
（二）可比交易案例确定
（三）因素修正
1.交易情况修正
（1）需要修正的情形
① 有特殊利害关系的经济主体间的交易；
② 交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型
③ 买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
④ 其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
⑤ 特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况
（2）修正系数的计算公式
交易情况修正后的正常价格
＝可比实例价格×（正常情况指数/可比实例情况指数）
＝P’×100/100（1±X%） （5－15）
注意：这和教材40页的交易情况修正是一样的
2.交易日期修正
房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下：
交易基准日交易实例价格
＝评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格 （5－16）
提示：① 书上例题【5－5】，说每月上涨1%，实质上指的是每月环比价格变动指数
② 交易日期修正还是看前面讲过的物价指数法的有关内容（教材36页）
③ 关注教材40页交易日期修正的说法，物价变化“平均每月上涨1%”
［例 5－5］现选取一可比房地产实例，成交价格为6 000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月至2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月至2008年1 月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后2008年1月的方地产价格为：
『正确答案』
P＝6 000×（1＋1%）12×（1－0.2%）6
＝6 000×1.127×0.988
＝6 681（元/平方米）
3.容积率修正
容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。
容积率修正可采用下式计算：
经容积率修正后可比实例价格
＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数） （5－17）
注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比
［例5－6］某城市某用途土地容积率修正系数见表5－2。
表5－2 容积率修正系数表
| 容积率 |
0.1 |
0.4 |
0.7 |
1.0 |
1.1 |
1.3 |
1.7 |
2.0 |
2.1 |
2.5 |
|
修正系数 |
0.5 |
0.6 |
0.8 |
1.0 |
1.1 |
1.2 |
1.6 |
1.8 |
1.9 |
2.1 |
如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：
『正确答案』经容积率修正后可比实例价格
＝800×1.6/1.9
＝800×容积率因素修正系数（1.6/1.9）
＝673.7（元/平方米）
4.土地使用年期修正。
土地使用年期修正系数按下式计算：
式中：
K——将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；
r——资本化率；
m——被估对象的使用年期；
n——可比实例的使用年期。
土地使用年期修正后地价＝比较实例价格×K
教材41页土地使用年期修和这里是同一个原理
这里的K的原理：参见手写板
［5－7］若选择的比较案例成交地价为每平方米1 000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8%，则年期修正如下：
『正确答案』
土地使用年期修正后的地价
注意：（1）是将待估房地产的状况指数视作100
（2）房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材41页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%，需要使用这里的公式做。对分母100（1±X%）
五、应用举例
［例5－8］有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地，具体情况如下：
| 宗地 |
成交价 |
交易时间 |
交易情况 |
容积率 |
土地状况 |
|
A |
680 |
4月 |
＋1% |
1.3 |
＋1% |
|
B |
610 |
4月 |
0 |
1.1 |
－1% |
|
C |
700 |
3月 |
＋5% |
1.4 |
－2% |
|
D |
680 |
5月 |
0 |
1.0 |
－1% |
|
E |
750 |
6月 |
－1% |
1.6 |
＋2% |
|
F |
700 |
7月 |
0 |
1.3 |
＋1% |
|
G |
|
7月 |
0 |
1.1 |
0 |
上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市2007年的地价指数表为：
| 时间 |
1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
5月 |
6月 |
7月 |
8月 |
9月 |
10月 |
11月 |
12月 |
|
指数 |
100 |
103 |
107 |
110 |
108 |
107 |
112 |
109 |
111 |
108 |
109 |
113 |
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5 时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地 2007年的价值。
［答案］
1.建立容积率地价指数表。
| 容积率 |
1.0 |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
1.4 |
1.5 |
1.6 |
|
地价指数 |
100 |
105 |
110 |
115 |
120 |
125 |
128 |
2.案例修正计算。
评估价值＝参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数
以上数值结果单位均为（元/平方米）
3.评估结果
案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地G的评估结果为：
（620＋627＋623＋638＋633）÷5＝628（元/平方米）
提示：学习这里的时候大家同时对比学习第二章的［例2－7］
【例·计算题】（2004年度考题）有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：
| 宗地 |
成交价 |
交易时间 |
交易情况 |
区域因素 |
个别因素 |
|
A |
690 |
2001.8.1 |
0 |
＋2% |
－1% |
|
B |
700 |
2000.8.1 |
＋7% |
0 |
－2% |
|
C |
730 |
2002.8.1 |
0 |
－3% |
－1% |
|
D |
730 |
2003.8.1 |
－5% |
＋3% |
＋8% |
上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：
| 时间 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
|
指数 |
100 |
107 |
110 |
108 |
113 |
115 |
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题：
1.为什么要进行交易情况修正？
2.在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？
3.根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。
（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）
『正确答案』
1. 房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；
（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2.案例修正计算
在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
3.评估结果
案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地的评估值为：
（714.36＋717.47＋703）÷3＝711.61（元/平方米）
